Modification des règles pour la détermination de la valeur imposable à l’IFI des participations dans les sociétés.

Les règles de détermination de la valeur imposable à l’IFI des parts ou actions de sociétés détenant des actifs immobiliers ont été modifiées par la loi de finances pour 2024. Cette modification s’applique à compter du 1^er janvier 2024

Désormais, le passif de la société ne peut plus, par principe, être pris en compte pour l’évaluation des titres, saufs lorsqu’il est afférent à des actifs immobiliers imposables.

La société devra donc être évaluée de manière « théorique », comme si elle n’était composée que d’actifs et tenue d’aucun passif autre que celui éventuellement afférent à des actifs immobiliers imposables.

Ceci aura naturellement pour effet d’augmenter la valeur des parts ou actions concernées.

Le « coefficient immobilier de la société » sera ensuite appliqué sur cette valeur « théorique » des parts ou actions.

Rappelons que le « coefficient immobilier de la société » correspond au pourcentage que représente la valeur des biens ou droits immobiliers imposables, détenus directement ou indirectement par la société, par rapport à la valeur vénale de son actif brut total.  

Par ailleurs, l’assiette soumise à l’IFI résultant de l’application à cette valeur « théorique » des parts ou actions du « coefficient immobilier de la société » sera soumise à un double plafonnement.

En application de ce mécanisme de double plafonnement, la valeur imposable à l’IFI des parts ou actions d’une société ne devra pas être supérieure au plus faible des deux montants suivants :

• la valeur vénale réelle des parts ou actions tenant compte du passif social (sauf dans l’hypothèse de neutralisation de tout ou partie de ces dettes au titre de l’un des dispositifs anti-abus prévus au II ou au III de l’article 973 du CGI)
• la valeur vénale des actifs immobiliers imposables de la société, diminuée des dettes y afférentes qu’elle a contractées (sauf hypothèse de neutralisation de ces dettes en application des dispositifs anti-abus précités).

Cette nouvelle méthode de calcul ne s’avère pas nécessairement pénalisante. Au contraire, elle apparaît plus avantageuse pour les contribuables associés de sociétés détenant à leur actif des immeubles imposables financés par emprunt, et de la trésorerie et/ou des actifs mobiliers non financés par emprunt.

En revanche, elle induit une complexité supplémentaire pour le redevable qui devra déterminer les différentes valeurs, et en particulier dans les groupes de sociétés, puisque cette série de calculs devra être dupliquée à chaque étage de la chaîne de participation.

On peut également se demander comment procéder, en pratique, au retraitement des passifs nécessaire à la détermination de la valeur IFI à retenir lorsque la valeur vénale de la société est par exemple déterminée sur la base d’une valorisation économique, ou d’un cours de bourse.

Enfin, on notera qu’il existe aujourd’hui des questions non résolues. Par exemple, lorsqu’une société détient une créance sur sa filiale (compte courant d’associé), ce passif devra en premier lieu être exclu pour la détermination de la valeur « théorique » des titres de la filiale. Sera-t-il alors possible de neutraliser le montant correspondant, au niveau de l’actif de la société mère, pour la détermination de la « valeur théorique » des titres de cette dernière ?

La saison déclarative approche, et il faut espérer que l’administration commente le dispositif d’ici là.